房企“三道红线”去年下半年起不再上报，专家：房地产新融资模式正在形成

近日，有消息称，监管部门不再要求房企每月上报“三条红线”指标。多位房企人士向澎湃新闻证实，该消息属实。

有房企高管表示，其实自去年下半年就不再上报。另有一家闽系房企人士称，已经很久不上报;另一位总部位于上海的房企同样表示，自去年已经停止上报。

“三道红线”在2020年8月首次进入公众视野。当月住建部、央行召开重点房地产企业座谈会，在官方关于座谈会的通报中，首次提及“重点房地产企业资金监测和融资管理规则”。

其中，对房地产融资的管理，主要以“三条红线”为标准，具体为：剔除预收款后的资产负债率大于70%，净负债率大于100%，现金短债比小于1倍不得融资。

根据房企的“踩线”情况，分为“红、橙、黄、绿”四档，然后实施差异化债务规模管理。四档房企的年度有息负债增速上限也被依次设定为0、5%、10%和15%，“红档”房企将不能新增有息负债。

中指研究院企业研究总监刘水表示，“三条红线”指标设立的目的是限制房企有息负债规模增长、限制房企规模激进扩张，希望房地产平稳发展。政策目标已经实现。

刘水进一步分析称，房地产市场经历了4年的深度调整，房企经营思路发生了根本性转变，我国房地产在构建新发展模式，房企已经摒弃了负债驱动的规模增长发展模式，转向寻求高质量发展。当前来看，“三道红线”政策目标已经实现。激进的民营多数发生债务违约，房地产风险逐步释放及出清，“三道红线”继续实施已经无实际意义。

不过刘水坦言，尽管“三道红线”不再实施，但房地产行业融资环境短期很难明显改善。“三道红线”仅是窗口指导，取消“三道红线”上报，意味着“三道红线”不再作为窗口指导的工具。在业务操作层面，房地产企业融资不仅受“三道红线”影响，更重要的是受市场环境的影响。目前房地产市场仍在深度调整阶段，金融机构避险情绪浓厚，对房地产相关投资仍然十分谨慎，短期内房地产行业融资环境很难发生明显变化。

刘水表示，新模式下房地产新融资模式正在形成。加快构建房地产发展新模式，在融资方面重要变化是“推行主办银行制”，一个项目确定一家银行或银团为主办银行，项目开发、建设、销售等资金存入主办银行，主办银行保证项目公司合理融资需求。“主办银行制”将是未来房企融资的最主要模式，是房地产发展新模式下的一项基础性制度，对于满足房企合理融资、保障项目顺利建设及交付等具有重要意义，将为房地产高质量发展提供基础性的制度保障。

多位房企人士表示，目前，房企基本改变了过往总对总的模式，回归项目制;集团层面的融资，特别是民营房企的融资渠道有限，仅有少数房企发行信用债，更多的需要依靠资产质押等方式换取新的融资额度。